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Le blog-notes  de Fabien RUET

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BERGERAC : aujourd'hui, demain...


Présidentielles et logement social

Publié par Fabien Ruet sur 21 Mars 2017, 17:09pm

Catégories : #Logement, #Communauté d'Agglomération Bergeracoise, #Bergerac

Présidentielles et logement social

J’ai représenté la Communauté d’Agglomération Bergeracoise (la CAB), ce matin, à Bordeaux, à la Cité du Vin (pas de remarques désobligeantes sur le lieu, s’il vous plait), auprès de l’Association Régionale des Organismes Sociaux pour l’Habitat en Aquitaine (AROSHA). L’Union Sociale pour l’Habitat, en la présence de son président Jean-Louis DUMONT, organisait un débat en faveur du logement social auprès des représentants des candidats à l’élection présidentielle. Seuls les représentants de Benoit HAMON, de François FILLON et d’Emmanuel MACRON avaient répondu présents à cette invitation. Il est à noter que les réponses apportées par Benoit HAMON m’ont semblé les plus en phases avec ma conception du logement social et avec les attentes des collectivités locales. Evoquons les réponses qui nous ont été apportées pour tenter de les décrypter. Pour certains, la privatisation du logement social est clairement engagée.

 

Benoit HAMON a tenu à préciser son engagement en faveur de la construction de 150.000 logements sociaux par an, dont 130.000 s’adressant aux publics prioritaires. Il a rappelé à juste titre le rôle régulateur que doit jouer l’Etat en la matière : éviter le clientélisme électoral des commissions d’attributions du logement, pérenniser les aides à la pierre à hauteur de 1 milliard d’euros… Afin de garantir le financement de l’Etat, l’engagement est pris de transférer intégralement le montant des prélèvements obligatoires sur les fonds propres des bailleurs sociaux à la construction du logement social, le reversement de l’équivalent des défiscalisations des lois Scellier qui seraient supprimées et la mise en place d’une Contribution de Solidarité Urbaine avec une taxe spéciale sur les transactions immobilières sur les biens dont la valeur est supérieure à 10.000 euros du M2.

 

Il est à noter qu’il existait une plus grande imprécision quant aux réponses apportées par le représentant d’Emmanuel MACRON. Le candidat d’ «En Marche» souhaite imposer la pratique des surloyers. Il pose la question de la place des promoteurs privés dans la construction des logements sociaux. Sur cette dernière, l’Union Sociale pour l’Habitat ne se montre pas forcément hostile en laissant les bailleurs accepter une part de Ventes en Etat de Futur Achèvement (VEFA). Dans cette hypothèse, un promoteur privé construit pour le compte d’un bailleur social et lui remet l’opération clefs en mains. Ce faisant, ce mode de construction doit rester seulement complémentaire d’opérations publiques. Dans ces derniers cas, le maintien d’une ingénierie interne aux bailleurs est décisive pour continuer à proposer des produits immobiliers adaptés : attention sur les parties communes, utilisation de matériaux qui durent plus longtemps,...

 

Sans surprise, les propositions de François FILLON reposent davantage sur l’assouplissement de la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU) et son fameux article 55 sur l’obligation de disposer d’au moins 20% de logements sociaux dans le parc locatif. L’ancien Premier ministre entend renvoyer l’application de ce dispositif à l’échelle de l’intercommunalité, sous couvert d’une plus grande décentralisation. Sans régulation de l’Etat, le risque serait grand de voir se reconstituer des zones de concentration du logement social. On peut imaginer une grande commune centre qui renverrait ses propres efforts sur les périphéries. Afin de compenser les baisses de financements d’Etat sur le logement social, le candidat souhaite accélérer les politiques de vente de logements sociaux qui passeraient de 7.500 par an à 45.000. Le risque serait grand alors de voir une accélération de la paupérisation des locataires restants dans le parc social. Cette politique a été mise en œuvre en Grande Bretagne et aux Pays Bas, il en a résulté une limitation du logement social à du logement très social. Nous perdrions la notion même de loyers modérés qui permet aujourd’hui à de nombreuses familles de pouvoir se loger dans d’excellentes conditions.

 

A travers ce très rapide résumé, convenons que le logement social est un grand enjeu. Il a été totalement ignoré du débat de lundi 20 mars sur TF1. Pour autant, les propositions des candidats méritent d’être connues. François Fillon est porteur d’une réforme radicale qui peut conduire à la fin de l’habitat social tel que nous l’entendons en termes de mixité. Avec lui, pas d’ambiguïté. La privatisation du logement social, sous couvert de la promesse d’une France de Propriétaires, livrera les locataires au bon vouloir des propriétaires privés. Quant au logement social, il serait limité au seul hébergement des plus défavorisés, détruisant ainsi les notions de parcours résidentiels et d’habitat à loyer modéré. Benoit Hamon offre une réelle alternative fondée sur le pragmatisme dans l’application de l’article 55 et sur un rôle régulateur que doit continuer à jouer l’Etat. Ses efforts pour pérenniser les financements publics sont louables et innovants. En revanche, il reste beaucoup à dire sur la suppression de la taxe d’habitation promise par Emmanuel MACRON. Sa non compensation intégrale par l’Etat se traduira par des mécanismes de compensation par les collectivités locales où il existera peu d’alternative à une fiscalité supplémentaire.

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